La crise du logement au Canada n'est pas qu'une histoire d'offre et de demande
Les récriminations immobilières du Père Duchesne
On présentait récemment au Cinéma Public À l’Ouest de Pluton (2008) d’Henry Bernadet et Myriam Verreault. Ce teen movie québécois réalisé à peu de frais met en scène une troupe de jeunes comédiens amateurs qui jouent le rôle d’adolescents en mal d’occupation. On sent, dans le film, l’inspiration très punk rock du “teen movie” du tournant des années 1990, un genre qui a donné des classiques comme Breakfast Club (1985) de John Hughes ou Clerks (1994) de Kevin Smith. Le teen movie de cette période est un genre qui tire sa substance de l’apathie pavillonnaire du temps de la Pax Americana. À l’Ouest de Pluton se déroule dans une banlieue sans nom près de Québec, dont l’exiguïté n’a d’égale que la bêtise propre à l’adolescence.
On voit les jeunes préparer des exposés oraux, jouer du punk rock, fumer de la marijuana, débattre de l’indépendance du Québec, le tout en format documentaire, dans leurs propres mots, accent de Val-Bélair en prime. Ces jeunes finissent par s’inviter chez une de leurs camarades de classe et par tout démolir dans sa maison, en mode Jackass, autre trait d’époque, sans doute. En fait, ce serait un trait d’époque si la rébellion et la destruction du mobilier n’étaient pas des éléments importants de l’imaginaire adolescent d’après-guerre. Marlon Brando dans The Wild One (1953) ou James Dean dans Rebel Without A Cause (1955) n’étaient pas tendres avec la propriété d’autrui.
L’adolescence destructrice de la propriété privée est le corolaire d’une Amérique où la montée des classes moyennes s’est manifestée par la privatisation de l’espace public. Les banlieues des années 1950 traînaient encore avec elles les formes anciennes du village. Il ne suffit que de penser à toutes les églises modernes qu’on voit aujourd’hui dépérir dans les plus vieilles zones périurbaines du Québec. Ces églises participent d’une ancienne conception de l’espace où l’école, l’église, la bibliothèque, le terrain de jeu, l’aréna… étaient autant d’espaces communs. Peu à peu, ces espaces communs se sont amenuisés, tandis que les citoyens se refermaient sur leur terrain, leur télévision, leur piscine privée, leur voiture… En ce sens, l’énergie adolescente dirigée contre l’espace privé est une révolte contre un environnement consumériste aliénant, c’est un geste sacrilège dans le calme paisible de la vie banlieusarde.
Les classes professionnelles urbaines d’Amérique ont depuis longtemps cultivé un discours de mépris face aux banlieues, comme si elles étaient le lieu d’une existence amoindrie. J’ai toujours eu de la difficulté avec ce discours puant la violence de classe et l’intellectualisme de province. Je préfère voir dans la banlieue une promesse non tenue. C’est cette promesse qu’évoquait Pierre Vallières dans Nègres Blancs d’Amérique (1968) lorsqu’il racontait son enfance à Longueuil-Annexe. Vallières voyait ses parents, ouvriers d’Hochelaga, migrer vers la Rive-Sud de Montréal, où ils pouvaient enfin avoir un petit lopin de terre et un toit à eux. À ce titre, mépriser le rêve de plastique, de chlore et de gazon des classes ascendantes de l’après-guerre manque gravement de sensibilité. Le rêve américain d’avoir une terre au soleil a connu son apogée avec le keynésianisme et le syndicalisme des années 1960, qui ont permis aux classes ouvrières de s’enrichir à mesure que s’exportait la misère.
La banlieue se voulait l’exemple de la capacité du capitalisme à égaliser nos sociétés. Riches et moins riches devaient, selon cet idéal, habiter les mêmes quartiers, tous réunis sous le gradient d’une gigantesque classe moyenne. Ce qui frappe dans À l’Ouest de Pluton, c’est que le film se situe à la fin de ce régime, au moment où il s’apprête à piquer du nez avec la Grande Récession. Depuis 2008, les inégalités n’ont fait que s’amplifier dans ce qui reste de nos démocraties, et le rêve banlieusard de devenir un petit propriétaire terrien est devenu inaccessible pour une partie considérable de la population. Quelque chose s’est brisé depuis ce film, qui rend le monde qu’il dépeint presque étranger à nous. Les pauvres, désormais éjectés de la soi-disant classe moyenne, n’ont peut-être plus autant le luxe de l’apathie adolescente.
Nulle terre sans seigneur
Le Canada a été colonisé en s’appuyant sur des principes légaux hérités du Moyen-Âge. La Coutume de Paris, qui a servi à légiférer en matière de propriété privée jusqu’à l’avènement du Régime Anglais, fonctionnait d’après un principe selon lequel n’y avait “nulle terre sans seigneur”. Autrement dit, toute terre était réputée avoir son seigneur, à moins d’avis contraire. Vous pouviez posséder une terre en roture, un terme voisin de “rupture”, qui signifiait la concession d’une partie d’un fief pour constituer un arrière-fief1. Ce statut de roturier vous supposait tout de même dépendant d’un seigneur, sans pour autant lui être tout à fait soumis. Un peu plus bas dans la hiérarchie, vous pouviez posséder votre terre en censive, ce qui faisait de vous un censitaire obligé de verser un impôt, le cens, à votre seigneur. Finalement, une terre pouvait plus rarement vous être concédée en franc alleu, c’est à dire libre de tout seigneur. On disait aussi de ces terres qu’elles étaient au soleil. Le système de propriété de la Nouvelle-France était tel que même une terre vous appartenant de plein droit devait avoir son seigneur, fut-ce l’astre solaire2.
Les colonies britanniques, avec leur système contractuel hérité de la Magna Carta, vont être à l’avant-garde du système de propriété privée moderne en supposant des droits aujourd’hui ancrés dans nos coutumes comme le droit d’exploitation — le droit de tirer profit de sa terre —, le droit d’aliénation — le droit de louer ou de vendre sa terre — ou le droit d’exclusion — le droit d’exclure quiconque de son domaine. C’est sur ces principes que va s’ériger le rêve américain d’être seigneur de son lopin de terre, les banlieues s’étalant comme autant de constellations de petits fiefs en roture de la société civile, qui s’inscriront dans le modèle fordiste d’un salariat organisé autour de la famille nucléaire. La démocratie américaine est fondée sur cette souveraineté supposée de l’individu sur ses terres, et sur le droit d’exclusion d’autrui de son carré de gazon.
C’est pour cette raison qu’il est effrayant de voir un système aussi ancré dans le contrat social compromis par des accapareurs qui, après 2008, ont pu profiter des taux d’intérêts minuscules et de leur effet de levier pour acquérir davantage de propriétés. Cette concentration croissante du capital immobilier nous apparaît aujourd’hui au grand jour, avec le risque de compromettre l’édifice fragile de la démocratie libérale.
Offre et demande
Les commentateurs les plus idiots tentent tant bien que mal de nous expliquer que le problème actuel de hausse des prix du logement est une question d’offre et de demande. Ces explications s’accompagnent la plupart du temps de revendications en faveur de la dérégulation des constructions ou d’incitatifs financiers aux compagnies privées. L’immigration est aussi devenue un bouc émissaire commode pour expliquer la hausse des prix. Bien sûr, cette idée n’est pas infondée. Le taux d’inoccupation à Montréal, par exemple, a atteint son plus bas niveau depuis que les statistiques à ce sujet existent, mais cette offre historiquement basse n’arrive pas à tout expliquer.
Dans un de ses podcasts, l’économiste David Harvey expliquait qu’il avait commencé à s’intéresser à Marx dans les années 1970 alors qu’il avait pour mandat de produire un rapport pour expliquer la crise immobilière à Baltimore3. Il avait pris du premier chapitre du Capital l’idée selon laquelle il fallait séparer la valeur d’échange des biens immobiliers de leur valeur d’usage. En effet, le bien immobilier a une valeur d’usage : c’est l’endroit où l’on vit, où l’on reçoit ses amis, où l’on élève une famille, mais il a aussi une valeur d’échange, soit le prix qui est mis sur l’immeuble ou le logement à la vente ou à la location. Le problème, selon Harvey, venait du fait que les immeubles, à Baltimore, étaient en proie à une spéculation qui visait à extraire une plus-value des habitations, ce qui entrainait à la fois une hausse des prix et une baisse des conditions de logement. Alors que les économistes libéraux avaient tendance à blâmer les travailleurs pauvres pour la hausse des prix (la demande), Harvey pointait du doigt un système spéculatif qui poussait les prix vers le haut. À l’époque, le rapport de David Harvey — qui avait pris bien soin de ne pas citer Marx nommément — avait été, de son propre aveu, très bien reçu par les banquiers qui avaient vu là une explication novatrice à un phénomène qu’ils peinaient à expliquer par l’offre et la demande.
Les Baby Boomers comme boucs émissaires
Notre système adore pointer du doigt des coupables. Après les immigrants, les baby boomers sont les plus souvent cités comme responsables de la crise du logement. Cette génération aurait profité de l’immobilier abordable pour s’accaparer les ressources disponibles. La conséquence de cette concentration des biens sera ce qu’on appelle avec beaucoup d’idiotie “le plus grand transfert de richesses de l’histoire”, comme si ce capital foncier allait tout bonnement passer dans les mains de la génération suivante dans une logique du 1 pour 1. Cette bêtise semble oublier deux choses. D’une part, ces baby boomers, plus souvent qu’autrement au Québec, proviennent des milieux populaires et ont accédé à la richesse grâce à l’amélioration des conditions de travail et à l’éducation peu chère.
Ces origines populaires viennent elles-mêmes avec une culture inexistante du patrimoine et une sorte de confiance aveugle dans un système qui devait garantir du logement abordable à leurs enfants. D’autre part, notre système pourri de retraites rend la transmission du patrimoine difficile. Les pensions d’État, au maximum, arrivent à peine à vous garder sous le niveau de la pauvreté, et la plupart des régimes de retraites ne sont pas indexés dans un monde où l’inflation rogne vos revenus. Dans ce contexte, le capital immobilier est souvent le seul fond de retraite des baby boomers, et ils devront tôt ou tard se départir de biens qui retomberont entre les dents des requins bien avant de servir leurs héritiers.
Le fameux transfert de richesse ne risque, au final, que de profiter aux plus riches qui commencent déjà à constituer une classe de landed gentry qui aura les moyens d’assurer le transfert du patrimoine d’une génération à l’autre. Les moins chanceux devront regarder le patrimoine de la génération précédente fondre devant leurs yeux et se contenter de vivre pour toujours en censitaires. Cette réalité entraîne aussi un problème considérable : toute mesure qui causerait une baisse effective des prix nuirait directement à ce petit capital dont dépend une partie importante de la population. Encore 66.5% des foyers possèdent leur maison au Canada, et tous ces gens sont désormais engagés dans le système spéculatif. Ils dépendent de la plus-value sur l’habitation pour leur épargne, d’autant plus que les taux d’endettement sont à des niveaux records. La plupart des Canadiens vivent aujourd’hui de la valeur future supposée de leurs biens immobiliers, et le Canada tout entier tient grâce à ce mirage bancaire.
Financiarisation du système immobilier
Le plus grand mythe immobilier reste encore cependant celui du petit propriétaire-investisseur. Dans son ouvrage Le Promoteur, la Banque et le Rentier (2020), Louis Gaudreau explique bien comment la financiarisation du marché immobilier a permis son insertion dans le capitalisme4. Chez Marx, la question de la propriété foncière est abordée dans le troisième livre du Capital comme une forme primitive d’accumulation. En effet, pour Marx, le capitalisme repose sur des flux monétaires et l’immobilier est par nature revêche à son insertion dans ce système. Ça le dit dans le nom, mais l’immeuble immobilise les capitaux, en plus d’entraîner des coûts pour son maintien et son entretien. En principe, la valeur d’un immeuble devrait se déprécier avec le temps à mesure qu’il s’use, mais on arrive à le réinsérer dans le système capitaliste grâce à des outils financiers qui permettent de spéculer sur sa valeur future. Nous inventons une valeur à l’immeuble parce qu’il est non fongible : une maison n’en vaut pas nécessairement une autre, et vous avez un nombre limité d’emplacements stratégiques où construire. Le droit d’exclusion permet alors de créer cette valeur d’échange et de la maintenir au détriment, souvent, de la valeur d’usage.
À mesure que ce système s’élargit, le grand capital entre en scène pour prendre le dessus sur ce qui était, à l’origine, un marché de consommateurs. Ce système que Gaudreau nomme le fordisme immobilier, consistait à financiariser surtout la construction de nouvelles habitations et les aspects organisationnels du logement. Durant toute la période allant des années 1930 aux années 1990, du New Deal à la chute de l’URSS, la financiarisation du système immobilier concerne surtout les entreprises de construction et de planification urbaine. C’est la période de grande expansion des banlieues. Fournisseurs de béton ou de matériaux, contracteurs, firmes d’architectes… l’infrastructure économique derrière la grande migration hors des centre-villes est cotée en bourse, mais le parc immobilier reste surtout entre les mains des particuliers.
La deuxième étape de financiarisation, celle des banques, se constituera surtout à partir de la dérégulation des années 1980. Déjà l’industrie du prêt hypothécaire et des assurances est nécessaire à l’expansion vers les banlieues, mais de nouveaux outils permettent de titrer en bourse ces prêts à partir de cette période. L’insertion des petits épargnants, par l’intermédiaire des fonds de pension et de nouveaux véhicules comme les REER et les REIT, va achever d’imprimer un mouvement spéculatif à l’ensemble du système. Non seulement le petit épargnant dépend-t-il désormais de la plus-value sur son investissement, mais tout le système financier aussi y est désormais attaché. C’est pour cette raison que le gouvernement libéral de Justin Trudeau n’arrive pas et ne veut pas endiguer la crise immobilière et qu’il constitue encore des outils comme le tout nouveau CELIAPP (compte d’épargne libre d’impôts pour l’achat d’une première propriété) afin de maintenir l’accès au régime spéculatif.
Finalement, et c’est l’étape que nous qualifions aujourd’hui de “crise” immobilière, cette extraction de la rente ne devient même plus soutenable pour le petit épargnant qui se trouve de plus en plus confronté à des prix qui ne suivent pas les salaires. Il faut être en couple et avoir de bons salaires ou avoir soi-même un salaire largement au-dessus de la moyenne pour espérer acheter dans une région métropolitaine. La condition première du fordisme banlieusard ou du condominium, celle de pouvoir payer son hypothèque, devient de plus en plus hors de portée, et le capital se constitue en compagnies qui deviennent propriétaires du parc immobilier. À terme, ce qui, au départ, se voulait un gage d’accès à la richesse pour les classes populaires, devient une saignée.
Valeur d’usage
Les solutions à la crise du logement sont connues depuis longtemps. Un organisme comme le FRAPRU martèle les mêmes points depuis des années : il faut limiter les évictions, taxer le capital immobilier, se doter de meilleurs règlements pour protéger les locataires, construire du logement social et financer davantage les coopératives. La coopérative d’habitation demeure, à ce jour, l’avenue la plus prometteuse pour offrir du logement abordable et de qualité dans les zones urbaines, mais elle a le défaut de ne pas participer au système spéculatif.
Dans la scène de fête d’À l’Ouest de Pluton, les adolescents écervelés abîment la maison d’une jeune fille un peu trop crédule qui les invite à faire la fête. Ils entrent partout, envahissent le domicile, se moquent de la décoration. Certains d’entre eux volent même une photo très kitsch de toute la famille qui trônait dans le salon. On apprend plus tard que le père sur la photo est mort, que la photo, même laide, a une importante valeur sentimentale. Ce moment du film fait mal à voir parce qu’on voit bien la gravité de la trahison et de l’intrusion.
La gravité d’un geste banal montre bien toute la valeur intangible qui peut être accordée à la maison. C’est un lieu d’accueil, de vie, de souvenirs. Il suffit de penser aux lignes tracées dans la penderie qui notent la taille des enfants qui grandissent pour se rappeler à quel point avoir un chez soi est lourd de sens. La peur de l’éviction, de la dégradation, l’anxiété pour arriver à tout payer : ces craintes habitent désormais la plupart d’entre nous. Comment faire société sous le poids d’une menace qui vient toucher jusqu’aux aspects les plus simples et les plus fondamentaux de nos vies ? Difficile de parler de démocratie quand nos vies ressemblent de plus en plus à celles des censitaires.
Comme l’expliquait le co-réalisateur Henry Bernadet, À l’Ouest de Pluton est désormais introuvable sur les plateformes à cause de son distributeur. Pour le voir, il ne reste que quelques séances disponibles à la Casa d’Italia, si jamais vous passez par Montréal. [lien]
Laurent Marien, “Les arrière-fiefs au Canada de 1632 à 1760”, Histoire et sociétés rurales, vol. 19, no 1, 2003, [lien]
Alan Greer, Property And Dispossession: Natives, Empires and Land in Early Modern North America, Cambridge, Cambridge University Press, 2017.
David Harvey, “Housing In A Broken System”, David Harvey’s Anti-Capitalist Chronicles, avril 2023, [lien]
Louis Gaudreau, Le Promoteur, La Banque et le Rentier. Fondements et évolutions du logement capitaliste, Montréal, Lux, 2020.
Toutes ces mesures proposées ne seront possibles que dans un contexte révolutionnaire.
Rendu là, pourquoi s'arrêter en si bon chemin? Continuons vers le nécessaire: planifier la production et exproprier les grandes entreprises afin de s'attaquer au fondement de nos problèmes sociaux, économiques et écologiques: la société de classe, le capitalisme, la propriété privée et l'État nation.
Nous en sommes à nous préparer pour la révolution socialiste.
La décrépitude du capitalisme nous promet une chose: la radicalisation des masses. Les événements qui se profilent à l'horizon seront grandioses et favoriseront des changements rapides dans les consciences des opprimés.
Nous nous dirigeons vers une période révolutionnaire. Il faut donc propager des idées révolutionnaires et construire des organisations capables de diriger les mouvements à venir.
Les anarchistes ne comprennent pas ça: le besoin d'une direction révolutionnaire et d'un organe prolétarien comme le parti.
Ton exposé démontre une excellente compréhension du fonctionnement du capitalisme, maintenant je suggère de lire Lénine et Trotsky au plus vite! C'est nécessaire pour comprendre le rôle de l'État et les méthodes permettant de nous sortir du capitalisme (ce que ni les anarchistes, ni les réformistes ne peuvent faire. Les premiers refusent de prendre la direction consciente des mouvements et ont une mauvaise théorie de l'État. Les deuxièmes ne veulent que «dompter» le grand capital afin de protéger la propriété des petits capitalistes, ils veulent un capitalisme à visage humain, une lubie impossible et indésirable).
Tu peux trouver d'excellents livres pas trop cher ici:
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